El project management en hoteles urbanos

Los servicios de las empresas de project management consiguen optimizar

recursos y hacer rentables los presupuestos gracias a su habilidad para controlar el coste, los plazos y la calidad de los proyectos de hoteles urbanos.

El project management en el sector hotelero logra rentabilizar al máximo los presupuestos, controlando el coste, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra. El sistema de project management consigue así optimizar los recursos, proporcionando a cada cliente las soluciones más rentables e innovadoras que mejor se adaptan a sus necesidades. La experiencia es muy variada y abarca desde servicios de cost management a incluso construction management o el project monitoring, tanto en hoteles españoles como en el extranjero.

Los proyectos hoteleros de Acerta

Acerta Project Management, compañía de consultoría técnica en el sector inmobiliario, se encarga en la actualidad de realizar el project management de Huerto del Emir, hotel de lujo cinco estrellas que la cadena hotelera Hospes está construyendo en Murcia y cuyas obras está previsto que finalicen durante el primer trimestre de 2009.

Los trabajos de Acerta se centran en el apoyo técnico al proyecto de construcción del hotel y sus zonas de recreo. Es decir, el control de la planificación y contratación de los proveedores y empresas necesarias, con el objeto de cumplir de la manera más estricta posible los plazos y costes, y de garantizar que las calidades finales se ajusten a lo previsto por la prestigiosa cadena Hospes.

El Hotel de 5 Estrellas Huerto del Emir, el primero de esta categoría en la capital murciana, está situado en el centro, con fachada a la avenida Miguel Induráin, la calle Juana Jugan y al Carril de los Baeza. Cuenta con 132 habitaciones dispuestas en una torre principal, con un patio central cubierto y un segundo cuerpo independiente donde se sitúa el salón de convenciones. El cuerpo central dispone, además de tres ascensores panorámicos que ofrecen vistas de todo el núcleo urbano de Murcia.

Con este proyecto Acerta reafirma su posición dentro del project management dirigido al sector hotelero, donde acaba de finalizar el asesoramiento en la construcción del espectacular resort de categoría Cinco Estrellas Gran Lujo Palacio de Isora, perteneciente a la cadena Sol Meliá y situado en Tenerife.

Además, a través de la compañía francesa Mercure, que Acerta adquirió en 2007, la compañía ha llevado a cabo la rehabilitación y ampliación del Hotel Bristol y el acondicionamiento del hotel Le Lotti, dos establecimientos hoteleros de lujo situados en París y pertenecientes a la cadena Jolly.

Tasinsa, servicio internacional

En los últimos tiempos un volumen significativo de nuevos proyectos inmobiliarios en algunos países de la vieja Europa, han favorecido las inversiones y la renovación de muchas ciudades. Al mismo tiempo, y como parte de la globalización que se vive en todo el mundo, a las empresas de project management españolas se les han abierto posibilidades de gestionar importantes proyectos fuera de sus fronteras, motivadas por clientes que han creído en la internacionalización de sus negocios. Es el caso de Tasinsa que, siguiendo los pasos de compatriotas europeos, está extendiendo sus servicios fuera de nuestro territorio, creando y habilitando equipos de trabajo para poder dar servicio a los clientes que demandan de él por su confianza. Todos los modelos son exportables, si se sabe aplicarlos bien y tener claro hacia donde uno se dirige.

De este modo llegamos al caso que nos ocupa, donde Tasinsa ha sido contratada para ser el project manager de la rehabilitación del hotel GAT Folies de 3 estrellas en el centro de París. El proyecto consiste en la rehabilitación integral del interior de un hotel existente en el centro de París, para poder disponer de un nuevo hotel de 41 habitaciones que se inaugurará bajo la insignia de GAT Rooms. La reforma incluye la remodelación de todo el interior del edificio, incluyendo el cambio de todas las instalaciones, y la recuperación de la fachada existente así como la implantación de la identidad y acabados que caracterizan a la marca. En este proyecto la misión de Tasinsa es coordinar a todos los equipos participantes en el mismo y conseguir llevar a cabo la rehabilitación y transformación del edificio en el plazo, costes y calidad previstos.

Una vez más y para el mismo cliente, GAT Rooms, - que ya tiene contratado otro proyecto hotelero a Tasinsa en Berlín-, mediante la figura de project manager Tasinsa realiza la función de rótula entre esta propiedad y el proceso de construcción del producto que ésta demanda fuera de su ámbito de actuación. El estudio de arquitectos BOPBAA de la ciudad condal ha sido el creador del proyecto y el encargado de realizar también el proyecto de interiorismo. Para desarrollar esta función con un exhaustivo seguimiento, Tasinsa ha propuesto la contratación de dos equipos gemelos de arquitectura y project management en Barcelona y París, denominados “site”, siendo Tasinsa el project manager español que coordina y gestiona el proyecto y a los equipos implicados.

El equipo híbrido de Project Management y Arquitectura en París (MRD Architectes Asociés), es el que se encarga del seguimiento, gestiones diarias en París y la dirección de obra. La aplicación de este sistema para la Dirección Integrada de Proyecto, garantiza que los objetivos que se ha planteado la propiedad puedan llevarse a cabo de una manera ordenada, minimizando riesgos fuera del país de origen y pudiendo Tasinsa seguir estrictos controles en el proyecto y los equipos implicados.

En resumen, este sistema de trabajo que cuenta con 4 jugadores diferentes; GAT Rooms, BOPBAA, MRD y Tasinsa permite que, con la supervisión y dirección del equipo de España, se den las directrices necesarias para que los homólogos en Francia desarrollen el producto que Gat Rooms, el cliente, quiere en París.

La experiencia hotelera de Moro Soucheiron

En el año 2006, Moro Soucheiron & Asociados fue la empresa encargada de gestionar el proyecto de reconversión de un edificio protegido de oficinas, situado en el centro de Barcelona, en un hotel de cuatro estrellas: el Grand Hotel Central.

El inmueble, construido en 1925 en el número 30 de la Vía Laietana de la capital catalana por el arquitecto Adolf Florensa, está incluido en el Catálogo del Patrimonio Artístico de la Ciudad, por lo que debían respetarse las fachadas y el estado original de las tres últimas plantas. En la reconversión del inmueble se respetó la superficie original construida, que era de 9.495,50 m2.

En el proyecto de rehabilitación, realizado por el arquitecto Oriol Tintoré, se propuso transformar las seis plantas de oficinas en otras tantas de habitaciones, más una nueva planta altillo. Casi todas las habitaciones son dobles con una superficie de más de 16 metros cuadrados.

En la planta baja, se situaron los accesos principales al edificio con el vestíbulo, algunos salones y el restaurante del hotel, en tres niveles, y con entrada directa desde la calle. En este vestíbulo, antiguo paso de carruajes, se mantuvo el carácter monumental con decoración actual. El espacio desemboca en el hall central del hotel, donde conectan todas las plantas. En la parte subterránea, se han ubicado las cocinas, vestuario y el resto de instalaciones.

Durante la gestión de la ejecución del proyecto, surgieron diversas incidencias y dificultades que requirieron la adopción de soluciones específicas para alcanzar el objetivo final, entre ellas, la atenuación de las vibraciones que causaba el paso del Metro por debajo del edificio mediante una actuación de TMB en las vías. Cabe destacar, que la obra se ejecutó según el plazo y coste previstos.

El equipo de Moro Soucheiron & Asociados ha participado también en el desarrollo de diversos proyectos hoteleros. Entre los que cabe destacar la construcción del Hotel Alexandra en Barcelona, Hoteles Alfa (Alfa Mercabarna, Alfa Penedès, Alfa Bagès, Alfa Sabadell). Asimismo también participó en la construcción del Hotel Vapor Gran (Terrassa) en Barcelona, en la reconversión de “Las Magnolias” de Salou (Tarragona) en un hotel de 4*, en la rehabilitación del interior del edificio del Hotel Hesperia Presidente 4*, en Barcelona y en las obras de reforma del NH Cristal de Alicante.

Los clientes hoteleros de Gleeds

Gleeds, como una de las principales empresas de project management con presencia en los cinco continentes, también cuenta con una amplia experiencia en el desarrollo de proyectos hoteleros y más concretamente en el de los hoteles urbanos. Numerosos clientes internacionales del sector hotelero aprovechan su implantación internacional para sus planes de expansión. Entre sus clientes se encuentran Bass Hotels & Rersorts, City Inn, Crowne Plaza, Hilton International, Holiday Inn, Inter-continental, Marriot, Prestige Hotels, Ritz Carlton o Starwood Hotels & Resorts.

En Gleeds están involucrados en la búsqueda de métodos de construcción modernos basados en técnicas de prefabricación que estandaricen y agilicen el proceso constructivo. Utilizando su red de oficinas, son capaces de identificar productos fabricados localmente e implantarlo para sus clientes en cualquier parte del mundo.

EC Harris en el sector hotelero

Para EC Harris, algunas cadenas españolas podrían mejorar su competitividad usando empresas de project management especializas en el sector hotelero a nivel internacional. “Hablamos especialmente de aquellas cadenas o promotoras hoteleras que tiene un departamento técnico muy grande que en tiempos de bajo consumo no pueden sostenerlo, también de las que tienen proyectos fuera del territorio español pero sobre todo de las que desean equipararse en calidad a las internacionales”, especifica la multinacional de origen británico. Todas las cadenas y/o promotoras del sector hotelero internacional tienen en consultoras como EC Harris, la posibilidad de asesorarse en español pero con mentalidad de negocio internacional. “Nos gustaría que también las empresas de nuestro país comprobaran la eficiencia del project management” manifiestan desde EC Harris. A continuación, una pequeña muestra de los trabajos realizados en esta área por parte de la consultora:

“Conde de la Gomera” - Paradores de Turismo de España
Reforma de un Parador de Turismo de 6.000 m2 en San Sebastián de la Gomera (Tenerife).

Servicios: Project Management
Duración: 7 meses

“La Seu d’Urgell” - Paradores de Turismo de España
Reforma de un Parador de Turismo en Lérida.
Servicios: Project Management y Construction Management.
Duración: 10 meses
“Hotel Mirasierra” - Comercial Mirasierra, S.A.

Moderno apartahotel con una superficie de 28.000 metros cuadrados, que ofrece una amplia selección de servicios tanto para sus usuarios como para los empleados así como el máximo nivel de control de sus instalaciones con el fin de garantizar funcionalidad óptima y eficiencia de costes.

Servicios: Servicios del edificio, ingeniería preliminar y detallada y control de costes
Duración: 24 meses

Villa Tenerife

HOK encargó a EC Harris los servicios de consultoría de costes sobre un complejo hotelero en Tenerife. El recinto esta formado por un hotel de 5 estrellas de 450 habitaciones, centro deportivo, piscinas y zonas verdes ajardinadas con vistas al mar.

Inversión: 70 millones de euros.
Servicios: EC Harris proporcionó servicios detallados de costes.

Martínez centre, Tenerife
Urbanización para la empresa Martínez S.A. de un aparthotel con 200 camas, área comercial de 8.000 m2, 3.000 m2 de almacén y dos plantas destinadas a aparcamiento.
Ubicación: Puerto de la Cruz

“Confortel” - Oncisa

Hotel de cuatro estrellas (12.759 m2), una inversión de 11 millones de euros con 175 habitaciones dobles y 20 suites situadas en una planta independiente. Incluye restaurantes, salas de usos múltiples y conferencias, entrada y recepción con área de espera así como servicios de apoyo al hotel (cocina, almacenes, lavandería, comedor y vestuarios para empleados, salas técnicas) y 97 aparcamientos repartidos en dos plantas.

Confortel 3* & Confortel 4* - Oceanic Center
Inversión de 125 millones de euros incluyendo dos hoteles, oficinas y zona comercial del que se convertiría en el mayor centro comercial en Valencia. EC Harris ha recibido varios premios por los servicios ofrecidos en este proyecto.
Servicios realizados: Construction Management, Cost Management y Supervisión.
Duración: 36 meses

La gestión de hoteles urbanos de Axxo

La experiencia de Axxo en el campo de la hostelería es muy variada y va desde el diseño y gestión de hoteles urbanos hasta el construction management de resorts turísticos, e incluso de edificios históricos reconvertidos en hotel (caso del Parador Nacional). Nuestra experiencia no sólo se circunscribe al territorio español, sino que abarca otras zonas como Asia o Latinoamérica. Como consecuencia, Axxo posee un archivo de “Lessons-learned” que forma parte integral de nuestro know-how. Particularmente importante es no subestimar la diversidad, complejidad y cantidad de productos que necesita un hotel de nueva implantación: 2.500 productos provenientes de más de 100 proveedores de muy distintos países es una ardua tarea de gestión y la presencia de una empresa profesional como Axxo es una garantía a la hora de evitar retrasos o errores en las compras con el consiguiente perjuicio. Nuestro trabajo de project management dirigido a la hostelería abarca desde las fases iniciales de programación hasta la fase de FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) y posteriormente OS&E (Operating Supplies & Equipment). Aproximadamente, ambas fases suponen entre un 12-15% del total del coste de construcción (PEC). Aún cuando las fronteras entre lo que está y lo que no dentro de ambos paquetes no siempre es clara, nuestro rol asegurarnos de que ambas se corresponden con el compromiso adquirido por el promotor con el operador correspondiente. Una buena gestión de estas últimas fases a través de herramientas que permitan acomodar cambios durante el proceso, así como a través de la creación y mantenimiento de una adecuada base de datos (costes y proveedores), puede generar ahorros entre un 10 y un 20% sobre el presupuesto estimado para estas dos fases. Las tipologías hoteleras trabajadas en Axxo son: - Hoteles tipo “Resort”: Mediterranea Saidia, DLF Qutab India. - Hoteles tipo “Business”: Exchange Regency Hotel Tower Philippinnes, Hotel en Distrito 22@ de Barcelona. - Hoteles Históricos: Parador Nacional de La Granja de san Ildefonso.

Exchange Regency Hotel Tower
Cliente: Nobleland Ventures
Situación: Exchange Rd., Ortigas Center, Pasig City (Manila), Islas Filipinas
Superficie: 45.000 m2
Diseño: Asya Design
Año de Ejecución: 2008-2012
Servicios: Supervisión y control de obra.
La torre del Exchange Regency Hotel es un hotel-condominio de 42 plantas que se alzará en el distrito de Ortigas Center. Las primeras plantas dan cabida a un hotel tipo “business” y todas las plantas superiores están conformadas por estudios y apartamentos de 1, 2, y 3 dormitorios. La forma del edificio responde a un patrón pictográfico que significa infinito, en referencia a las aspiraciones de la propiedad. El arquitecto proyectista es ASYA Design y los interiores son obra de Lor Calma Design. Axxo es responsable de la supervisión y el control de la obra, analizando programaciones y realizando todo el control económico del proyecto. El proyecto se encuentra actualmente en ejecución.

Parador Nacional de La Granja de San Ildefonso
Cliente: Segipsa
Situación: La Granja de San Ildefonso, Segovia
Superficie: 28.000 m2
Diseño: Asya Design
Año de Ejecución: 2004-2006
Servicios: CM.
El complejo consta de dos edificios: Casa de Infantes y Guardia de Corps, y está enclavado en el corazón del conjunto histórico-monumental de La Granja de San Ildefonso. A lo largo de dos años y medio AXXO ha realizado labores de gestión de obra, asesorando a la Propiedad en todo momento y coordinando los distintos equipos de obra (contrata, direcciones facultativas, proyectistas, control de calidad, consultores de estructuras y de instalaciones, y propiedad).
Se trata de un edificio de construcción rectangular alargada, con tres patios centrales flanqueados por galerías de circulación, donde las sobrias fachadas entran en contraste con la riqueza de estos patios interiores, decorados con impresionantes arquerías. Dispone de 127 habitaciones de las cuales 14 son suites, un restaurante, un spa con gimnasio, jacuzzi y baños turcos, una pista de paddle cubierta, gimnasio, un simulador de golf, dos piscinas (una exterior y otra interior), solarium y 200 plazas de aparcamiento. En la reconstrucción se han utilizado sistemas tradicionales, como reposición y rehabilitación de carpinterías de madera, el aparejo de ladrillo deteriorado, arcos de ladrillo o la reposición de muros de mampostería. El antiguo Cuartel Guardia de Corps, con planta en forma de “t”, está situado a pocos metros de la Casa de Infantes. Este edificio alberga el Centro de Convenciones e incluye una gran sala de Convenciones, un salón de banquetes y 13 salones de reuniones con distintas capacidades, conectados a su vez con la gran sala a través de equipos de videoconferencia. El auditorio tiene capacidad para 340 personas, cifra que supera las 2.000 sumando todas las salas.

Hotel Don Zoilo
Cliente: HOTASA
Situación: Costa Ballena, Rota (Cádiz)
Superficie: 27.908 m2
Año de Ejecución: 2007-2008
Servicios: Project Monitoring
Hotel localizado en la Costa Ballena, Rota, Cádiz. Consta de 191 habitaciones, zonas comunes, gimnasio, spa, talasoterapia, salones de reuniones, aparcamiento bajo rasante con 148 plazas, zonas ajardinadas, 3 piscinas, zona deportiva. AXXO se responsabilizó de la revisión del proyecto (cumplimiento normativa CTE, diseño, análisis de las instalaciones), análisis de costes, análisis de equipos propuestos, revisión de planificación (programación, cash flow), y la viabilidad urbanística (gestión de licencias).